Украинская Баннерная Сеть

Обзор рынка недвижимости 2010 г.

Час реєстрації майнових прав настав

Маю право

Костянтин КРАВЧУК www.kontrakty.com.ua

Вважається, що Україні потрібні багатомільярдні інвестиції, щоб прискорити економічне зростання. Але є й інший спосіб зробити ривок до процвітання — навести порядок з реєстрацією прав власності. Він набагато дешевший, але не менш ефективний.

Вважається, що Україні потрібні багатомільярдні інвестиції, щоб прискорити економічне зростання. Але є й інший спосіб зробити ривок до процвітання — навести порядок з реєстрацією прав власності. Він набагато дешевший, але не менш ефективний. Країна безхазяйних особняків У п’ятницю, перед закінченням робочого дня, до офісу увір­валися кілька міцних хлопців у масках. Гроші й техніка, які зазвичай цікавлять грабіжників, не привернули їхньої уваги. На очах у двох наляканих працівниць вони почали виносити із приміщення товсті пачки документів. Такою була картина пограбування Обухівського районного відділення Центру держ­авного земельного кадастру (ДЗК) під Києвом, що сталося в липні 2007 року. Здобиччю викрадачів тоді стали 8 тис. держактів на право власності на землю. Цей випадок був не єдиним. Лише в Обухівському районі, у якому знаходяться найдорожчі під Києвом наділи, земельні чиновники ставали жертвами викрадачів тричі. У січні 2008 року зникли земельні документи з архіву Броварської райдержадміністрації. А наприкінці березня 2010-го в центрі Києва викрадено джип з документами з приватизації у столиці за 2006–2010 роки — за весь період, коли мером міста був Леонід Черновецький. Власник джипа — столичний бізнесмен і депутат Київради Петро Іванов — залишив свій Volkswagen Touareg без догляду лише на півтори години. Крадіжки земельної документації, які так і не розкрила міліція, змусили понервувати власників земельних ділянок. Підстави для занепокоєння є — бували випадки, коли різним людям видавали два, а то й три держакти про право власності на ту саму землю. Або ж могло виявитися, що межі ділянки проходять по вже забудованій території сусідів. Утім, ризик втратити власність у результаті крадіжки документів або шахрайства — лише верхівка айсберга проблем, що існують в Україні у сфері оформлення прав власності. Відповідно до вітчизняного законодавства, право володіння нерухомістю — земельною ділянкою, квартирою або будинком — виникає лише з моменту державної реєстрації прав на ці об’єкти. «Це встановлено статтями Цивільного й Земельного кодексів», — уточнює Юрій Остапенко, партнер адвокатського бюро «Адлер і партнери». Тобто будь-який особ­няк, споруджений на території, скажімо, садового товариства, але не зареєстрований у місцевому бюро технічної інвентаризації (БТІ) або аналогічній струк­турі, формально нічий. А таких будинків, не лише на території дачних кооперативів, чимало. Наприклад, після масштабної повені в західних областях влітку 2008 року з’ясувалося, що реєстрації в БТІ не мають 60% будинків, що постраждали від стихії. Хоча й ці дані можуть виявитися надміру оптимістичними. Відповідно до оцінки міністра економіки Василя Цушка, лише 5–10% майна в Україні має належним чином оформлені правовстановлюючі документи. Теоретично нічийні будинки може бути легко знесено. На практиці ж влада зазвичай не вдається до радикальних кроків. Яскравий приклад — триваючий уже понад чотири роки конфлікт київської влади із власниками дачних будинків у Русанівських садах у Києві, що фактично заблокував будівниц­тво моста через Дніпро. Тому проблеми власників незареєстрованних приватних будинків носять переважно лише потенційний характер. Однак цього не можна сказати про економіку: відсутність ефективної системи реєстрації прав власності — одна з головних перешкод швидкого зростання. Мертвий капітал Логіка проста — складність процедур реєстрації є бар’єром для інвестицій. Підприємці й приватні особи не можуть використовувати незареєстровані землі та будинки як заставу для отримання кредитів. Тому спрощення процедур автоматично приводить до збільшення інвестицій. «В Аргентині підприємці, володіння яких легально оформлені, інвестують у свої активи на 47% більше коштів», — йдеться у звіті Doing Business 2010, підготовленому Світовим банком. Але справа не лише в банківському кредитуванні. Ефективна система реєстрації прав власності означає, що угоди оформляються швидко, інформація про власників і користувачів нерухомості систематизована в єдиній базі даних і є загальнодоступною. Це дозволяє покращити захист прав власності в цілому. Покупець може бути впевнений, що продавець насправді хазяїн землі або будівель, а обмеження щодо їх використання відсутні. Крім того, пропозиція на ринку збільшується. Адже доки землю не оформлено належним чином, її не можна продати. У підсумку поліпшення у сфері реєстрації прав власності приводить до того, що кількість угод зростає, а земля й виробничі активи швидше переходять до ефективніших власників. Ціни на землю при цьому можуть знизитися. «Якщо процедури реєстрації прав власності є недосконалими, а самі права окреслено нечітко, це перешкоджає перетворенню землі на продуктивний капітал», — вважають фахівці Світового банку. Крім того, прозора система обліку власності полегшує боротьбу з корупцією та монополістами — відомо, що й кому належить. Якщо ж оформлення прав власності є складною та непрозорою процедурою, то земля й нерухомість, за висловом перуанського економіста Ернандо де Сото, залишаються мертвим капіталом. Ситуація в Україні може слугувати яскравою ілюстрацією цієї тези. В Україні реєстрацією нерухомості займаються безліч органів. Акти про право власності на землю видає Центр державного земельного кадастру (ДЗК), підпорядкований Держкомзему. А реєстрацією прав власності на будинки та квартири, що знаходяться на цій землі, займаються БТІ, які є комунальними підприємствами й підпорядковані місцевій владі. Важливою частиною інформації також володіє Мін’юст, що веде реєстр прав власності на нерухомість (до якого вносять інформацію частина БТІ) і реєстр іпотеки. Доступ до інформації про власників нерухомості обмежений, а сама інформація буває непов­ною й неточною. Понад те, невідомі фактичні власники сільськогосподарської землі, яку за законом продавати заборонено. Проте де-факто земля постійно переходить із рук у руки. «Понад 10% земель уже передано в довгострокову оренду більш ніж на десять років. В окремих регіонах з людьми підписали договори вже на 49 років», — ці дані озвучив у січні Олександр Шлапак, який займав у той час посаду першого заступника голови Секретаріату президента. У рейтингу Doing Business 2010 за зручністю реєстрації прав власності Україна перебуває на 141 місці (зі 182 держав). Хоча цікаво, що половина першої десятки країн із найкращою, на думку Світового банку, системою реєстрації прав власності — це колишні радянські республіки: Грузія, Литва, Вірменія, Азербайджан і, хоч як дивно, Білорусь. Якщо в Україні для перереєстрації прав власності на нерухомість потрібно пройти 10 процедур, витративши на це 93 дні і 2,6% вартості об’єкта нерухомості, то в Білорусі процедур лише 3, на їхнє виконання витрачається вп’ятеро менше часу, а вартість оформлення угоди становить 0%. Тому не дивно, що українські підприємці не поспішають будувати нові підприємства та вкладати гроші в сільське господарство. За даними Держкомстату, в 2006–2009 роках частка вкладень у промисловість у структурі інвестицій в основний капітал не перевищувала 35,8%, а в сільське господарство — 7,2%. Основна частина капітальних інвестицій спрямовувалася у сферу послуг — на придбання обладнання й будівниц­тво будинків для торгівлі, транспорту, зв’язку та інших галузей. А сільське господарство продовжує стагнувати, попри достаток родючих земель. На думку Ернандо де Сото, перетворення землі й нерухомості на повноцінно працюючий капітал буде рівнозначно величезному припливу іноземних інвестицій. «Навіть у найбідніших країнах у бідняків є заощадження. І обсяг цих заощаджень грандіозний — в 40 разів більший, ніж уся сума іноземної допомоги, наданої світу після 1945 року», — писав економіст. Під заощадженнями він мав на увазі не так гроші, як нерухомість, що перебуває у власності населення, але є неузаконеною, а також інші активи. Порядок наведуть ситі В Україні ідеї Ернандо де Сото, якого вважають одним із найавторитетніших ліберальних економістів, взяв на озброєння екс-соціаліст, міністр економіки Василь Цушко. Наприкінці березня він опублікував статтю, в якій виступив за радикальне реформування системи реєстрації прав власності. Основ­них напрямів у реформи три. По-перше, бази даних про власників нерухомості мають бути централізовані, і до них має бути забезпечений публічний доступ. По-друге, має бути запроваджена титульна система реєстрації прав власності. Це означає, що реєструватися буде не факт наявності документів про право володіння квартирою або будинком, а наявність права власності на них. Тобто держава гарантуватиме законність власності, а у разі помилок — нести матеріальну відповідальність. По-третє, має бути вирішено проблему володіння багатоквартирними будинками. Адже зараз кожен мешканець володіє своєю квартирою, але будинок не перебуває в колективній власності мешканців. Але що робити у випадку, якщо будинку знадобиться капітальний ремонт? А житловий фонд зношений і на реконструкцію багатоквартирних будинків з часом знадобиться чимдалі більше коштів. «Я як міністр доповів президенту про плани міністерства реформування системи власності, і він сказав: «Працюйте в цьому напрямку, готуйте законопроекти», — заявив Василь Цушко. За словами адвоката Тетяни Монтян, де-факто радника міністра, закон про створення відкритого публічного реєстру та кадастру майнових прав має бути впроваджено уже в IV кварталі цього року. Однак ідеї реформ у сфері реєстрації прав власності звучать уже не перший рік. У травні 2009-го набув чинності закон, що спрощує перехід права власності на землю. У держустановах новації сприйняли без ентузіазму. «Більшість чиновників не зацікавлені в новому порядку держреєстрації. Вони усіляко її затримують, посилаючись на те, що немає необхідних роз’яс­нень, нормативних актів», — зазначає Юрій Остапенко. У лютому 2010 року парламент прийняв закон, відповідно до якого Мін’юст повинен створити єдиний для України реєстр майнових прав на нерухомість — як на землю, так і на будинки. Але набуття чинності цим законом депутати відстрочили — він має запрацювати лише з 1 січня 2012 року. Ще 2003 року Світовий банк виділив Україні позику в розмірі $195,13 млн на видачу держ­актів на землю та створення єдиного кадастру. Однак робота йде мляво. До кінця 2009-го держава використала лише $25 млн кредиту. А від половини виділеної суми Україна відмовилася взагалі ще 2008 року — уряд так і не спромігся вирішити, який орган займатиметься створенням єдиного кадастру. За цю роль затято боролися Держкомзем і Мін’юст. Зараз робота з формування кадастру ведеться під управлінням Держкомзему. Наприкінці 2009-го представник Світового банку Гевін Адлінгтон заявив, що за існуючих темпів завершення робіт затягнеться до 2014–2015 ро­ків. Проте можливо, що в уряду зрештою з’явиться бажання подолати опір безлічі дрібних чиновників і створити прозору систему реєстрації майнових прав. Адже в захисті власності зацікавлені багато підприємців, які створили свої статки шляхом дешевої приватизації держвласності, а тепер не хочуть втрачати свої активи. Хоча перемогти можуть і не вони, а ті, кому вигідно, щоб напівлегальний переділ власності тривав і надалі.

Одна нога тут, друга там

Олена СТРУК

Тоні Фернандес, власник Air Asia, схоже, 2010 року зможе претендувати на титул законодавця мод у готельному бізнесі. А все завдяки своїй неабиякій фантазії. Поки готельєри вишукують способи сезонного здешевлення вартості номерів для залучення відпочивальників, інші будують на цьому цілі імперії.

Тоні Фернандес, власник Air Asia, схоже, 2010 року зможе претендувати на титул законодавця мод у готельному бізнесі. А все завдяки своїй неабиякій фантазії. Поки готельєри вишукують способи сезонного здешевлення вартості номерів для залучення відпочивальників, інші будують на цьому цілі імперії. Новий малайзійський готель Тоні Фернандеса пропонує номери лише за 20 центів за ніч. Tune Hotel поблизу Куала-Лумпур, що входить до готельної мережі без зірок, за ці гроші надає лише базовий набір послуг — ліжко, душ і люстру-вентилятор. Усе, що понад те, наприклад, рушники й кондиціонери, оплачується додатково. Принцип low-cost-авіаліній тепер перенесено й у готельний бізнес. Тоні Фернандес напевно не прогадає. Туристи клюнуть на, у буквальному сенсі слова, копійчану вартість проживання, а потім все одно заплатять і за рушники, і вже точно за кондиціонер — улітку в Малайзії не так щоб прохолодно. У планах бізнесмена відкрити 150 низько-­ бюд­­жет­них готелів до 2012 року, причому з’являться вони не лише на традиційних пляжних курортах, а й навіть у Великій Британії. Зростання попиту Тоні Фернандес, так само як і інші готельєри, зіграв на прагненні туристів до бюджетних поїздок, яке спостерігається другий рік поспіль. Багато навіть найдорожчих готелів, особливо у східному напрямку, винаходять усілякі маркетингові програми для підвищення свого завантаження. Крім цінових знижок на проживання, вони дарують безкоштовні ночі й трансфери, подарункові карти, сертифікати на спа та вечері — все, що дозволяє туристові заощадити на відпочинку. Українські турфірми визнають, що відправляють більшість туристів (особливо на екзотичних напрямках) саме в ті готелі, які роблять спецпропозиції. Але, як очікують турфірми, 2010 року готелі будуть стриманішими, адже їхні власники спов­нені оптимізму. Покращення ситуації на ринку вони помітили ще в останні місяці минулого року. У 2010-му, за прогнозами Світової туристичної організації, туристичний ринок може зрости на 4% після падіння 2009 року на 4,3%. Тоді кількість поїздок багато в чому скоротилася через зменшення сегменту ділових подорожей. Цей сектор постраждав у рецесію набагато більше, ніж сектор поїздок на відпочинок. Багато компаній для зниження витрат просто відмовилися від відряджень на користь технологічної альтернативи — відеоконференцій. Останні сім років експерти туристичного ринку пророкували сплеск віртуальних ділових поїздок, але, схоже, по-справжньому цей тренд проявиться тільки 2010 року. Щойно витрати на відеоконференції стануть ефективними, сектор ділових поїздок назавжди істотно скоротиться. Проте, вірять експерти ОЕСР, міжнародний туристичний ринок продовжить зростання швидше за глобальний ВВП, його внесок у валовий продукт буде, як і раніше, більшим, ніж у сільського господарства. Принаймні доки не з’я­вить­ся гідний віртуальний замінник пляжного відпочинку. Нові фаворити Українські туристичні компанії теж не приховують радості. За деякими напрямками зростання турпотоків у І кварталі 2010 року сягає 20–24%. До кризи відпочивати за межі України виїжджали 1,5 млн осіб, торік — 1–1,1 млн, але вже 2010-го ринок потроху відновлюється, а подорожуючих буде 1,2–1,25 млн. Глобальних змін не сталося — на глобусі нових країн не з’явилося. Але є перетікання туристів з однієї країни до іншої. Турфірми вже спостерігають невелике зменшення інтересу до традиційних Туреччини та Єгипту і збільшення попиту на середземноморську Європу – Хорватію, Чорногорію, Грецію, Італію, а також на Французьку Рив’єру. Є кілька причин зміни уподобань. У туристів з’являється тяга до нового, а Туреччина – курорт, з’їжджений уздовж і впоперек. Крім того, оператори 90% турів продають за зниженими цінами, найчастіше за гарячими путівками або мало не собі на збиток. Готелям, у свою чергу, складно забезпечувати якісний шведський стіл, сервіс, адже люди не готові купувати відпочинок у Туреччині за справедливою вартістю. «Привчивши ринок до низьких цін, готельєри вже не можуть їх підвищити. Будь-яке підвищення призводить до перерозподілу турпотоку на користь інших країн», — визнає директор із продажу й маркетингу компанії Tui Ukraine Тарас Демура. Однак такі зміни – поки що лише натяки. Туркам ще довго нема про що турбуватися. Цього року до країни вирушать 600–700 тис. осіб, тоді як, наприклад, до Хорватії лише близько 20 тис. «У нас не існує стратегії обслуговування попиту, туроператори його формують. Куди поставимо літак, туди туристи й полетять», — зазначає Тарас Демура. Звучить ультимативно, але це правда. Звісно, вирушити можна до будь-якої країни. Але якщо на регулярному рейсі квиток коштуватиме $600, то на чартерному — $200. Тому, коли говорять, що клієнт обирає, — це неправда, обирає турфірма. І робить це не просто так, до розрахунку береться безліч чинників. У 2010 році туроператори, наприклад, взялися за розкручування грецьких курортів. Якщо раніше чартерні рейси були тільки до Афін і на Крит, то зараз до Салонік, на Родос та ін. «Нові напрямки відкривати потрібно, але при цьому люди не переживуть великих змін. А Греція схожа на Туреччину», — пояснює Тарас Демура. Турфірми почали активніше працювати з цією країною ще з однієї причини: турки ускладнили умови співробітництва. За словами Тетяни Авдєєвої з Dream Island, вони підвищили штрафи, наприклад, за відмову від тура або заміну прізвища в путівці. Тепер це може коштувати туристичній компанії 50–100% вартості тура. У 2010 році оператори спробують відродити інтерес масового туриста до Іспанії. Через складності з отриманням візи в цьому напрямку останні три роки панує затишок. У 2009-му в країну не було організовано жодного чартерного рейса з України. Турфірми просто боялися ризикувати. Що гірше, туристи, наслухавшись про проблеми з отриманням візи, самі відмовляються від подорожей. Хоча колись Іспанія разом із Туреччиною й Болгарією була в трійці лідерів за кількістю туристів з України. У 2010 році кілька туроператорів вирішили об’єднати зусилля й запустити, починаючи з літа, один чартерний рейс на тиждень на о. Тенерифе (Канарські острови). До речі, така співпраця операторів — нова тенденція на ринку. «Оператори почали домовлятися між собою й сідати на одні літаки, чого раніше не було», — зазначає директор компанії Pan Ukraine Олена Шаповалова. Під крилом літака На жаль, для українців радість від знижок, які надають готелі на екзотичних напрямках, затьмарює дорожнеча перельоту. «Коли просиш авіакомпанію прорахувати вартість квитка, то цифри виходять астрономічні. Дешевше полетіти на Місяць, ніж на Ямайку», — скаржаться туроператори. Доводиться літати на регулярних рейсах через Москву чи Європу, а це в рази дорожче. Українські туристи змушені купувати квиток до Домініканської респуб­ліки за $1,5–2 тис. Але ж Домінікана — це, по суті, американський Єгипет. «Говорити про чартерний рейс на Кубу можна буде лише тоді, коли в Україні відсоток подорожуючого населення підвищиться з 2% хоча б до 10%», — визнає Тарас Демура. А поки що доводиться шукати інших шляхів здешевлення відпочинку. За словами Олени Шаповалової, екзотика стала все ж таки доступнішою. Недарма 2009 року найбільшу кількість туристів втратили Туреччина та Єгипет, тоді як приріст показали ті напрямки, які раніше вважалися ексклюзивними. Ще два роки тому відпустка, наприклад, в ОАЕ коштувала б $5 тис., а зараз у цій країні можна відпочити значно дешевше. «Цього року ми робимо ставку на екзотичні країни — Сейшели, Маврикій, Мальдіви, Індію. Це ті напрямки, за якими готельєри дають знижки у 60–70%», — зазначає директор з розвитку й операторської діяльності компанії «Забугорье» Олена Воробей. У компанії розраховують, що на відпочинок в екзотичних країнах переорієнтуються туристи, які раніше відпочивали в Туреччині за $2–6 тис. Як запевняє Олена Воробей, у 90% випадків так і відбувається. Узимку 2010 року хітом стала Шрі-Ланка. Ціни на відпочинок тут впали на 42%. Щойно лоу-кост Air Arabia поставив новий рейс через Шарджу (ОАЕ) у Коломбо з вартістю квитка у $520, острів став альтернативою Єгипту. Для порівняння, взимку в Хургаду можна було долетіти за $450. Різниця виявилася настільки невеликою, що продаж у Шрі-Ланку збільшився. Поки авіакомпанія розкручує напрямок, ціна квитка залишатиметься невисокою. Така сама ситуація була, наприклад, з перельотами на Гоа. Спочатку вартість квитка становила $500, але вже 2010 року підвищилася до $800. Доступнішою стає й Австралія. Півроку тому з ОАЕ було запущено чартерні рейси зі зручними стикуваннями, що дозволило заощаджувати на квитку $1– 1,5 тис. Якщо раніше поїздка на цей континент коштувала $6– 7 тис., то зараз — $4 тис. «У період кризи авіакомпанії перерозподіляли ринок. У той час як один перевізник скорочував кількість перевезень у якомусь напрямку, інший їх підхоплював. На новий для себе ринок вони виходили з низькими цінами, завдяки чому в українських туристів з’явилося більше варіантів вильотів», — розповідає Олена Шаповалова. Відтак і більше варіантів для відпочинку.